对特朗普集团来说，办公大楼弥补了酒店的落后
佛罗里达州的多拉尔。-这是特朗普国家酒店迈阿密的欢乐时光，这个庞大的度假胜地是特朗普总统的商业投资组合中最大的现金来源。但在11月的一个平日晚上，只有少数几个顾客点缀着度假村的酒吧和高档牛排店。点着蜡烛的桌子彻夜空坐着。
杜拉尔-特朗普先生提议作为明年七国集团会议的地点以前退却在激烈的批评中--这是特朗普三年前当选白宫以来面临的财政压力的象征。他最显眼的酒店房产已经成为党派战争中的战场，这场战争压低了酒店的入住率，并把他们困在了一起。宪法问题总统在任职期间拥有和经营企业的能力。
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但在海岸上1300英里处，一片熙熙攘攘的景象43层军官塔在曼哈顿中城的第六大道上，有一个关于特朗普集团(Trump Organization)状况的更为微妙的故事。
这座大楼部分由特朗普拥有，不以特朗普的名字命名，也没有吸引任何抗议者，也从未在Twitter上引起总统的注意。此外，他从出租大楼写字楼中获得的收入也在飙升，这是一种趋势的一部分，在这种趋势中，他持有的商业建筑在很大程度上抵消了他酒店业务的萎缩。
随着酒店扩张计划的失败，纽约、巴拿马和多伦多的大型酒店都被剥夺了特朗普的名字，而像多拉尔这样的酒店收入落后或相对持平，写字楼和商业地产的租金不断上涨，为特朗普集团(Trump Organization)提供了迫切需要的提振。
金融文件显示，在特朗普入主白宫期间，第六大道第六大道的写字楼、曼哈顿市中心的华尔街大楼和旧金山的第三栋大楼--这些都是总统的政治反对派中心--的收入都大幅增长，超过了家族的资产，比如纽约第五大道的特朗普大厦(Trump Tower)。
“我们的办公楼正在扼杀它，”埃里克·特朗普(Eric Trump)在接受采访时说。“它被低估了。”
其结果是：过去几年，公司总收入保持相当稳定，尽管一些特朗普酒店的销售额有所下降，或者至少落后于迈阿密和芝加哥等其他城市的竞争对手。由于有关特朗普集团(Trump Organization)业务的公开文件通常只包含收入数据，因此无法确定该公司的盈亏。
与此同时，该公司将其债务水平保持在相对较低的水平，这与特朗普对杠杆的偏好无关。这给了该公司财务灵活性，使其能够经受住酒店的压力和另一大业务领域--高尔夫球场--的波动。
酒店是该公司最显眼的部分，但它也包括16根高尔夫球杆、办公楼、几栋豪华共管公寓、一家房地产经纪公司、一家弗吉尼亚葡萄园，以及向房地产和其他风险投资领域的国际合作伙伴发放特朗普名字的许可协议。
在这篇报道中，“纽约时报”分析了特朗普五年来的个人财务披露报表，这些报表最初是作为候选人提交的，然后是作为总统提交的。他的候选人报告所涵盖的时间超过了一个历年，因此时报调整了数字，以便进行比较。此外，“纽约时报”还获得了贷款数据和其他财务报告，这些数据更全面地反映了特朗普的商业房地产投资组合的表现，以及特朗普集团资产的贷款数据。
酒店收入约占总收入的25%。大约30%来自高尔夫球场和俱乐部，比如马-a-拉戈，佛罗里达州的房产，总统喜欢在冬天度过周末。
另外30%来自美洲1290大道(1290 Avenue Of The America)这样的商业建筑。最近一个寒冷的早晨，几名上班族说，他们要么不知道特朗普夫妇在这座大楼中的股份，要么就把它忘了。
文件显示，随着公司创始人变得更加两极分化，该公司的商业房地产投资组合--比特朗普集团的其他部门更少围绕特朗普品牌--越来越成为家族企业的一股稳定力量。
“纽约时报”发现，特朗普集团2018年至少有5.72亿美元的收入，即使是2017年也是如此。收入保持稳定，因为商业地产增加了1700万美元，而酒店和品牌交易减少了大约相同的数额。
“纽约时报”审查的特朗普组织提交的不同文件往往显示，同一栋大楼的收入不同，正如ProPublica最近所报道的...但这种趋势认为，办公物业的表现要好于其他资产。
距迈阿密国际机场约7英里的多拉尔酒店反映了酒店业务所面临的挑战，甚至特朗普承认他的政治手段已经赶走了某些顾客。
特朗普家族买了2012年度假胜地根据它自己的统计，2.5亿美元用于翻修这座占地800英亩的建筑群改造了大厅、高尔夫球场和会议中心，并建造了新的豪华别墅。
这个度假村带来了2015年9200万美元根据提交给县税务官员的财务报告，这家餐厅和酒吧的生意特别好，其中包括一家BLT PrimeSteakhouse。
但到了2016年，随着总统竞选活动的全面展开，度假村开始远未达到预期的收入和销售额。到2017年降至7500万美元...旅馆只填了一半该公司平均每晚有643间客房，远低于竞争对手，内部公司记录显示与税务评估人员共享。
特朗普组织的一位税务顾问在去年底通过公开记录请求获得的一份记录中告诉该县华盛顿邮报首次报道，有“一些与品牌相关的负面内涵”。
迈阿密戴德县今年再次降低了酒店的税收评估，此前该酒店又遭遇了“客房收入预测下降”。特朗普组织表示，今年杜拉尔的表现有所反弹。
但是最近的一个工作日，度假胜地没有什么大型活动，那就是洞穴。唐纳德·J·特朗普舞厅就像伊万卡·特朗普(Ivanka Trump)的小舞厅一样，房间空荡荡的，还有奥地利水晶吊灯。
在网上找到相对便宜的价格后，许多客人似乎几乎是偶然来到这家酒店，而不是去寻找特朗普一直想推销的奢华体验。
费尔南多·奥利维拉(Fernando Oliveria)在从巴西出差时，在酒店入口处看到了“特朗普”(Trump)的巨大标志，他说：“这有点过头了--特朗普的名字是黄金字母。”“但这是个不错的场地，价格很好。”
即使是本周--在度假旺季--特朗普渡假酒店最便宜的房价--每晚194美元--低得多特朗普组织告诉迈阿密税务官员，这两个附近的高尔夫度假村应该被拿来做比较。位于棕榈滩花园的PGA国家度假村和水疗中心提供309美元的房间，JW万豪迈阿密特恩伯里度假村和水疗中心每晚收费538美元。
财务报告还显示，特朗普集团(Trump Organization)的品牌业务有所下降，这些企业出售家族姓氏，用于在美国以外新建的住宅楼上使用，并向其发放从瓶装水到家具和领带等产品的许可证。特朗普上任时曾承诺，他的业务不会进入新的国际交易，这是该公司的一个增长领域，不过在9月份特朗普集团(Trump Organization)得到批准在苏格兰建造特朗普家族的阿伯丁高尔夫俱乐部旁边有500套住宅和50间酒店小屋.
更多关于特朗普集团整体财务状况的疑问出现在该公司之后最近搬到华盛顿的酒店出售.
2016年开业时，位于华盛顿的特朗普国际酒店(Trump International Hotel)很快就成为一项收入最高的资产。但特朗普在2018年公布的财务信息显示，该公司第二个整年的销售活动趋于平稳。即使有稳定的溪流来自共和党团体，说客，企业高管，甚至外国外交官的企业，他们经常寻求政府的帮助。
这家酒店的潜在出售--它是在白宫和国会大厦之间由联邦政府拥有的老邮局大楼运营--的前提是，新主人可以大幅增加企业和外国政府的收入。另一位所有者很可能不必面对政治上的反对，这种政治反对会赶走某些企业事件，或对某些国际业务的限制--这是因为宪法禁止总统接受来自国内或外国政府的薪酬以外的报酬。
但在大多数情况下，收入下降或停滞的趋势并没有延伸到特朗普集团(Trump Organization)的办公楼。
纽约证券交易所(NewYorkStockExchange)附近的40座华尔街大厦的财务业绩显示，自2015年以来，其净营业收入(衡量利润的指标)几乎翻了一番。崔普，一家总部位于纽约的公司，负责维护由商业抵押贷款支持证券支持的建筑物的财务健康状况全国数据库。
大楼，控制特朗普先生自1995年以来该公司的正面有“特朗普大厦”，今年与包括律师事务所Katz&Rychik和商业银行联合资本(UnifiedCapital)在内的租户签署了一系列新租约。根据租赁数据经营商业房地产数据库的康普斯塔克公司(Compstak)。
Trepp的数据显示，这座建筑去年创造了4270万美元的收入，超过了华盛顿特朗普酒店2018年的营业收入。Trepp高级董事总经理马努斯·克兰西(Manus Clancy)说，特朗普在任期间，特朗普集团(Trump Organization)还为这栋大楼支付了11%的贷款，达到1.42亿美元(约合人民币1.2亿元)。这座大楼的价值约为5.4亿美元，相对于其价值而言，债务相对较少。
另一处最近运行良好的写字楼是美洲1290大道(1290 Avenue Of The America)，特朗普家族拥有其中的30%。这座大楼位于无线电城音乐厅附近，主要业主是沃纳多不动产信托公司，该信托公司一直在为这座大楼寻找收入最高的新房客，其中包括最近向全球律师事务所linklaters租赁的一项重大新租约，租来的多过三层在大楼里。
特朗普家族也拥有30%的股份加州大街555号在旧金山的建筑，沃纳多也控制着，多年来一直被称为美国银行大厦。这个180万平方英尺的建筑群被认为是第二最有价值的写字楼在旧金山列成截至9月底，在提交给美国证券交易委员会(SEC)的一份报告中，100%的租房是如此庞大的建筑中极难达到的标准。蓝筹大楼内的租户包括摩根士丹利、麦肯锡公司和微软。
沃纳多的数据显示，2016年至2018年，该大厦的净营业收入增长了近20%。年度报告...川普曾经起诉过阻止一宗房地产交易，导致他拥有这些利润丰厚的沃纳多建筑的30%。福布斯在一篇文章中关于这些房产，据估计，自特朗普当选总统以来，特朗普家族在这些建筑中的持股总额已跃升2.3亿美元。
现在，这些摩天大楼正在推动他的家族公司的利润，甚至通过漩涡塔楼。
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